2020 年沪深楼市独领风骚,“动力密码”有啥不同?

时间:2020-12-01 15:31 点击:194

年关将至,上海和深圳楼市显现 " 翘尾 " 行情,他们是 2020 年楼市回升的代言人,成交都突破近 4 年的高点。

不过,两个城市的楼市动力,大不同。2018 年之前,沪深房价走势趋同,但 2018 年后,深圳撇开上海,房价突然爆发。原因是什么?

从成交结构看,深圳小户型房子涨价更快,这与深圳近年人口大规模导入,带动刚需,激活了从 " 刚需和改善 " 的循环,房价一举在 2019 年超过上海。而上海纾解人口,刚需乏力,小户型房价涨幅下降,存量房循环不足。不过,上海觉醒,放宽了人才入户,城市更新加速,进入到类似深圳的 " 刚需和改善 " 的循环。2021 年,沪深两市 " 双龙驱动 ",华东和华南两个都市圈楼市,依旧有戏。

1.沪深楼市,惊艳 2020

年关将至,回顾 2020 年,疫情后的楼市走出了梦幻一般的行情,将上半年失去的统统收回来了。这其中,表现最突出的两个热点城市,就是深圳和上海。

深圳楼市弹性十足,屡屡霸占楼市头条,房价创下历史新高,近期网红盘打新,其火爆场面可谓路人皆知,10 月份二手房房价同环比涨幅,时隔 3 个月之后再次双双排在 " 全国第一 ","7.15" 的调控只保鲜了 3 个月。那么上海呢?貌似表现并没那么筋道。其实,没有比较就没有伤害。如果看看今年上海楼市与过去 3 年的比较,你就会发现,其实上海也并不逊色于深圳。

大家看上图,2020 年 4 月,疫情刚刚稳定,上海二手房就开始活跃起来,月交易量突破 2 万套(冷热 " 分水岭 ")。8-9 月份,二手房月交易量突破 3 万套,创下 2016 年以来新高,10 月份尽管有所回落,但依旧高达 2.8 万套。整体来看,疫情后上海二手房市场已探至近 5 年的峰值。

2020 年之前,上海楼市已经在 " 静淡期 " 蛰伏 3 年了,二手房月交易量基本在 2 万套这个 " 分水岭 " 以下。疫情后,不仅反弹了,而且以凌厉的攻势,突破前期高位,确实让人侧目。二手房代表着真实的市场,它不受价格管制,也不受预售管控,是真真切切的楼市基本面的画像。

2. 沪深房价走势,有什么差别

根据国家统计局的数据,我们对比 2015 年,考察两个城市的房价走势。2015 年,刚好是史上最猛的一轮房价上涨的起点。先看小户型(90 平方米以下),2018 年之前,两个城市小户型房价涨幅基本一致,但 2018 年以后分道扬镳,深圳小户型价格迅速拉升,上海小户型的动力转弱。

到 2020 年 10 月份,深圳小户型二手房价涨幅,相比 2015 年上涨了 89.3%,而上海只上涨了 46.6%,深圳的涨幅接近上海的 1 倍。中等户型(90-144 平米)方面,沪深二手房价涨幅的差距就小多了。相比 2015 年,深圳中等户型二手房房价上涨了 75.5%,上海则上涨了 47.9%。

最后再看大户型,相比 2015 年,当然深圳的价格涨幅还是要比上海要高,而且走势也与小户型有点类似。不过,深圳大户型价格涨幅比小户型的涨幅要小,而上海大户型价格涨幅比小户型的涨幅要大。所以,在大户型方面,深圳和上海房价涨幅差距并没有小户型涨幅差距那么大。

我们把深圳和上海大中小户型房价涨幅,放在一张表里,就很清晰了。

结论是显而易见的:

2017 年之前,上海和深圳房价涨幅基本差不多,上海房价高于深圳

2018 年开始,深圳房价涨幅明显大于上海,深圳房价超过上海

深圳小户型房价涨幅最大,中等户型涨幅最小,上海刚好相反。

这背后,到底是什么逻辑 ……

3. 沪深楼市,刚需的差异

如果看大中小户型,我们发现,深圳房价涨幅最大的是小户型。这说明什么?年轻人流入相对多,城镇化飞速推进。这是沪深 " 楼市动力 " 的最大差别,这几年,深圳人口迅速增加,上海则疏解人口。反映到房价上涨,自然就是刚需驱动下深圳小户型涨的最快,上海刚需动力不足。

刚需持续发力,这就是楼市的福音,它给楼市带来的,绝不是 " 一锤子买卖 ",而是源源不断的购买力导入和迭代;刚需 " 扎堆儿 ",不仅小户型住宅热销、公寓热销,新房和二手房循环,还有结婚、生娃、" 生二宝 " 后的换房和改善需求,一揽子都来了,是全生命周期的,带动整个楼市循环。

这就是深圳楼市的美妙故事。深圳人口导入多、年轻、学历高,从而实现了 " 人口流入 - 刚需上车 - 结婚换房 - 生娃换房 " 的顺循环,一套房交易带动多套房交易的 " 连环单 ",刚需借助 " 低门槛 " 的小户型 " 上车 ",若干年后换房时,既分享到了楼市的增值收益,同时也为居住升级积累了资本。

刚需上车、结婚买房、生娃换房等,每一步既鼓励年轻人勇于踮踮脚,努力探上 " 美好生活 ",也增加了他们好好工作、努力赚钱的压力,当然也是动力,从而激活了整个楼市的交易量。但在上海,由于 2015 年以来,常住人口流入大幅减缓,上面讲的这个顺循环链条转的就慢了。

这个问题很要命。常住人口减缓甚至下降,必然就会导致生育率下降、人口自然增长率下降,这就是 2015 年以来上海发生的事情。2009-2018 年,由于人口流入减少,最近几年甚至负增长,导致上海自然增长人口为负数,久而久之,生育率也排在倒数,也不会出现生育驱动的换房。就像日本一样,上海早早地进入了低生育率、老龄化,年轻人欲望下降,换房动力不足。

过去 10 年,全国平均出生率为 12.07 ‰,高于此水平的城市有 14 个,包括深圳、广州 2 个一线城市,佛山等 5 个新一线城市,深圳以 19.07 ‰的平均出生率高居第一。2015 年全面放开二孩后,深圳出生率更是迎来近 10 年最高峰,2016-2018 年分别达到 22.33 ‰、25.45 ‰和 21.58 ‰。

年轻人为主的刚需强势导入,也带来杠杆率攀升。好理解,年轻人加杠杆、承担风险的倾向,比中年人、中老年人高。深圳年轻人积蓄少,但工资高,他们对未来有信心,加起杠杆来不含糊。所以,前几年上海贷款增速和深圳差不多,但这几年,深圳贷款增速明显超过了上海。这种趋势和沪深房价趋势完全吻合。贷款增速下降了,房价上涨也自然就缺乏动力了。

4.2021 年,沪深两市 " 双龙驱动 "

观察深圳房价走势,发现前几年主要是小户型涨得快。近几年,人口高增长,特别是出生率在 2016-2018 年连续 3 年暴增,直接导致深圳 2019 年下半年以来,大中小户型房价上涨都非常陡峭。可见,深圳楼市的动力,由之前的 " 刚需主导 " 为主,开始转向 " 刚需改善 " 共同驱动。

我们再看上海,上海小户型房价涨幅在 2017-2018 年明显下降,这与那段时间上海控制人口密切相关。也说明,上海刚需在减少,这是个要命的问题。刚需少了,苦于没有 " 接盘侠 ",想换房的人也换不了,楼市循环的链条就肠梗阻了。所以,换房意愿不足,房价涨幅就下来了。

那么,这几年上海楼市靠什么支撑?除了富人消费,然后就是拆迁带动循环,即 " 拆迁刚需 - 改善换房 "。2016 年,上海开启拆除低端产业,再造城市空间,城市从 " 扩增量 ",真正过渡到 " 优存量 ",外围启动新城建设(宝山、嘉定、松江等),同步规划 60 个新市镇(如闵行莘庄、松江九亭)。

同时,借助轨道交通、城轨等,一批枢纽新城或新市镇(松江大学城、莘庄、漕河)开始突起。根据上海 "2035 规划 ",未来将有 232 万平米的旧式里弄等待更新。2020 年,上海中心城区就将完成 55 万平方米二级旧里以下的房屋改造,粗略估计动迁居民将达到 2.8 万户。

照这样的速度,未来 5 年将有 10 万户居民受益新一轮城市更新。这是什么概念?市场上将多出一批又一批拆迁带来的 " 刚需 ",多出了很多的购买力。一大波拿到安置动迁款的居民,将实现改善居住生活的梦想,短期内足以拉动整个房地产市场,甚至会影响今后的楼市格局。

这几年,上海楼市涨的最快的是中等户型的,大户型涨的最少。这说明,如果二手商品住房激活不了,大户型改善动力就没那么足。单靠旧式农弄里的拆迁补偿,对改善需求的支撑力度有点乏力。

于是乎,上海终于认识到自己的问题了。2019 年,上海允许北大、清华本科毕业生直接落户,2020 年将直接落户放宽至上海四所 " 双一流 ",即交大、复旦、同济、华师大。当然,能落多少还未知。不过,这足够了,市场看的就是预期,确定性的信号出现了,刚需开始发力了。

微信里上海的朋友说,这一轮回升期,过去甩在上海身后的深圳,房价已经涨到了 6.5-7 万元 / 每平米,而上海目前的均价只是在 5.7 万左右每平,妥妥的洼地。如果学历落户计划比较乐观的话,叠加此前 3 年 " 静淡期 " 非户籍默默攒社保,加上拆迁带来的循环," 刚需 + 改善 " 构成完整闭环。

一言以蔽之,上海楼市也有望走出深圳那样的行情。对深圳来讲,大湾区核心、都市圈建设、先行示范的使命,人口、资源集聚能力还在暴增,但供应少的困局,至少中短期内看不到希望。因此,前面讲的 " 刚需改善 " 共同驱动,还是深圳楼市的主逻辑。2021 年,贷款阶段性地回松,房价怎么控制呢?2021 年,沪深两市 " 双龙驱动 ",华东和华南两个都市圈楼市,依旧有戏。


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